よくある質問

【家主・オーナーさん】

空き家再生の対象エリアは足立区千住地域に限定されていますか?


はい。私たちはこよなく千住を愛し、千住にこだわって活動しています。 他の地域からの要請に対しては、私たちのネットワークを通じて、親身に空き家再生に取り組んでいる個人またはグループにつなげるようにしています。ご連絡をお待ちしています。




築60年以上のボロボロの空き家ですが、再生できますか?


できます。私たちはこれまで6棟の空き家を再生してきましたが、築年数はすべて50年以上。80年経過したものもあります。ボロボロやガタガタ、荒れ放題が普通です。空き家は建物自体の老朽化が問題ではなく、放置が慢性化してあきらめてしまうこと。お早めにご相談いただければありがたいです。




空き家の中が荷物や不要品でいっぱいです。再生できますか?


もちろん、できます。片付け作業からすべてお任せください。ご依頼があれば大切な遺品等の整理も行います。大家さん(オーナー)さん立ち会いのもと、すべて写真に撮り、記録に残してから作業開始しますので、ご安心ください。天井裏や床下から「お宝」が出てきたら、もちろんオーナーさんの財産になります!




空き家の管理だけを、お願いすることはできますか?


もちろんできます。空き家を月1回程度巡回点検したり、郵便物の転送や植木の剪定だけでもお引き受けできます。私たちは非営利団体なので、一般の業者さんに比べて、びっくりするくらい格安です。気軽に御相談ください。




相続になりそうな空き家なので、どうしたらいいか解りません。


相続が想定される空き家はたくさんあり、多くのオーナーさんやご親族がどうしていいか解らず、放置している現実があります。ただ実際の相続発生まで放置してしまうと、権利関係が複雑になって、かえって大変になり、選択肢が限られてしまう場合があります。 少し面倒でも、この機会を活かして、無理のないいくつかの方法を一緒に考えてみませんか。信頼できる税理士さん他その道の専門家を紹介することも出来ますので、思い切って御相談いただければ幸いです。




再生するのに多額のリフォーム費用がかかりますか?


いいえ、かかりません。
私たちが空き家を再生する際の基本は、DIY(自力)でリノベーションし、大家さん(オーナーさん)に出来るだけ負担がかからない方法をとるということです。
もちろん空き家を使える状態にするまでには、ゴミの撤去処分費用のほか、プロの専門業者が関わらなければならない最低限度の工事等が必要な場合がほとんどです。
そうした費用を出してまで貸そうとは思わない大家さんに代わって、私たちがすべて(または一部)を負担し、その分、月々の家賃を相場より安くしてもらい、帳尻を合わせます。
私たちも大家さんも双方とも無理することなく、長年放置されたままどうしようもなかった空き家は「えっ、こんなに素敵に!」と驚くくらいに生れ変わらせてご覧にいれます。




それなりの費用をかけて、カフェのような仕様にして普通に貸したいのですが、できますか?


できます。私たちが手がけた4棟目(築80年の古民家)のリノベーションは、オーナーさん(大家さん)の希望により、住居兼カフェやギャラリーとして賃貸可能な物件に生まれ変わらせました。事前に取った業者見積もりに比べて、費用は約半分。工事は地元の大工さんの協力を得ながら進め、DIYと合わせて丸々1年かかりましたが、全体の出費と賃料収支を考慮しても相当お得です。それなりの費用をかけて相場の賃料で貸したい、というオーナーさんにはこうした方法も選択肢のひとつです。何はともあれ私たちがリノベーションした活用現場をご案内します。ご連絡お待ちしています。




空き家を売却したいと思っています。できれば古い建物は取り壊さずにそのまま利用して欲しいのですが可能でしょうか?


工夫すれば可能です。「古民家」を残したいとの思い、頭が下がります。 千住には戦時の空襲を免れた大正から昭和初期の建物もまだ残っており、どれもが今では建てようもない貴重な古民家。1棟でも次世代に継承できるよう、お手伝いすることも私たちの使命のひとつです。 地価の高い千住の土地建物を普通に売却してしまいますと、すぐに古家は取り壊され、ビルやマンションに建て替わってしまいます。したがって普通の不動産物件として売却するのはオススメできません。 私たちのネットワークを通じて、古い建物の価値を理解し、手を入れた上で立派に活用できる「買い手」につなげれば、売却後も貴重な古民家は取り壊されずに残ります。 お一人で悩まずに、まずはご相談ください。ご相談いただいたことは個人情報として保護され、決して公にはなりませんので、安心してお電話を。




放置されたままの千住の空き家は最後はどうになりますか?


千住のみならず世の中の空き家は、紆余曲折を経て、いずれ1棟残らず消えて無くなります。空き家ばかりでなく、いま道すがら目にしている建物は、どんなに頑丈で立派なビルだろうと、いずれすべてが老朽化し、取り壊され、新しく建て替わることでしょう。 私たちが残そうとしている古民家など、大きな地震や洪水にでも見舞われれば瞬時に消滅。運良く次世代の若者まで引き継いでも200年が関の山。日本国内で場所と名前とその存在に1000年以上の寿命があるのは「神社」と「寺」と「温泉」だけ。ほかは夢か幻か、くらいの違いに過ぎません。 現存する「空き家」を厄介者扱いするのではなく、当面、次の時代を担う志ある若者にうまく活用してもらえるよう、それぞれがあまり欲張らず、空き家に関わって行くしかなさそうです。    草の戸も 住み替わる代ぞ 雛の家  芭蕉




空き家を貸した場合、どんな人が入居するか心配です。


空き家がどうなるかは、空き家をどのように改装するかよりも、誰に貸すかで決まると言っても過言ではありません。入居者募集や選考にあたり、次の3つを心がけています。 1、「地域に開かれた活動をする若者」 2、「個人の意志と責任で活動をはじめる若者」 3、「採算性のある活動をめざす若者」 たとえば陶芸作家さん、家具作家さん、宝飾作家さんなどモノづくりをしながら販売もできるアーティストやクリエーター。アート関連のショップ出店や親子カフェ、民間保育施設運営などの若手起業家を入居候補者にしたいと思っています。 一般の不動産物件のような経済面を重視した人物評定によるものではなく、大げさに言えばエリアの価値を高められる若者を選ぶことが肝要です。 上記3要件をふまえた入居候補者との面談を経て、私たちの参考意見をそえ、最終的にはオーナー(大家)さんに決めていただきます。 入居者とオーナーさんとの直接の賃貸借契約の場合、お望みであれば千住芸術村が「保証人」となり、最後まで責任を持ちますので、ご安心ください。 入居後は、千住芸術村が主催する「ナベ会」(会食・飲み会)を通じて、更なる交流も深められます。 このほかにも心配事がありましたら、遠慮なくお問合わせください。





【入居希望者】

都内の美大に通う学生です。どこかに共同アトリエを持ちたいと思っています。千住地域の「空き家」を紹介してもらえますか?


お問い合わせありがとうございます。 あらためて下記の項目をふまえてご連絡ください。 1、物件(空き家)の使い道 2、希望の広さ 3、お支払い可能な賃料の上限 4、活動実績があればその概要 5、その他のご要望等
ただし残念ながら私たちは不動産業者ではないので、単なる「空き家」(借家)の仲介業務を行うことは法的に許されておりません。 1年に1棟あるかないか、私たちが賃貸借(サブリース)を可能にした「使える空き家」に関してのみ、その都度さまざまな形で入居者を公募します。 事前にご連絡いただいている方には、公募前に優先的にご通知いたします。 お目にかかり諸条件をお伝えした上で、内見ご希望の場合は現場をご案内します。

「使える空き家」を見ていただく前後に、どのような使い方をするのか企画書を拝見したりすることもありますが、とくに小難しい審査などをするつもりはなく、縁があってパッと決まるときは決まりますし、決まらないときは何がどうあっても決まらない。そういうものだとご理解ください。 ご承知のように私たちの活動の基本は、無目的に空き家を再生するのではなく、その稀少なる1棟1棟を、例えばギャラリー兼家具工房、陶芸工房教室、子ども食堂、シェアアトリエなど、地域の価値を高めてくださる人たちにつなげ、いずれ88ヵ所まで数を増やし、専用マップを片手に街めぐりできる千住エリアを作ることです。 したがって単に「格安の空き家があれば紹介して欲しい」といったご要望には、学生や一般起業家の区別なく、ご期待に応えることは難しいですが、いっぽう上記の活動事例をふまえ、「空き家発掘の第一歩から参画してでも共同アトリエを作りたい」というくらいの熱意ある美大生や若手アーティストは、奮ってご連絡いただければ幸いです。 学生さんの中には、個人や少数のグループとしてではなく、サークルや任意団体としての活動スペースを求めている場合がありますが、多人数で住宅街の空き家を活用することは難しいと思われます。 そもそも、借りるか借りないかという判断の段階で、いちいち「会議」をやって決めるようでは、まとまる話もまとまりません。意志決定が遅く明瞭ではないサークルや団体との契約交渉はNGです。あらかじめご承知おきください。 なお入居後、芸術村は再生された各物件(拠点)に対して一切干渉せず、芸術村の傘下という考えも枠組もありません。 あくまでも私たちは空き家再生の黒子。
ゆえに再生後に何かお困りのことがあれば相談にのりますが、それ以外はすべて個々の入居者の自主的な活動にお任せしています。 千住芸術村としては、今後とも美大生や若手クリエーターが廉価で使えるシェアアトリエを1棟でも多く造っていこうと思っていますので、お仲間と相談の上、縁があったら問い合わせしてみてください。




新たに「使える空き家」の入居公募があった場合、どんな基準で入居者を決めるのでしょうか?


これまでは概ね下記のような基準によって決めてきました。 [1]、地域の親子へ公開できる活動であること 単なる「住居」としての公募は一切なく、あくまでも地域に開かれた活動、コミュニティ全体を意識した面白い空間作りの担い手を優先しています。少し古いビジネスモデルになりますが、例えばアトリエ工房併設のショップ、ギャラリーやカフェなども大歓迎です。 できれば週5日くらいオープンしている活動であれば大変ありがたいけれども、職種によっては、月1回あるいは年に数回は地域の皆さんに活動内容を公開する日を設けてもらえれば結構です。
[2]自らの意志と責任によって運営する活動であること 各種団体や企業体に所属している方が誰かの指示命令で応募されてもお受けできません。学生であれ、これから起業する方であれ、ご自身が最初から最後まで責任をとれる方からの応募をお待ちしています。 [3]採算性がある活動であること どんなにりっぱな活動内容であっても、 はなからボランティアや補助金助成金に頼るようでは、いずれ行き詰まり、先が続きません。自前で採算がとれる活動かどうか。ご自身や仲間の力によって、しっかり経営継続できることが望まれます。行政からの補助金助成金を得て活動されている団体のご要望にはお応えできませんので、ご了承ください。 付言するなら、どのような使い方をするのか入居希望者の企画書を拝見したり絵に描いてもらうこともありますが、とくに小難しい審査などをするつもりはなく、縁があってパッと決まるときは決まりますし、決まらないときは何がどうあっても決まらない。そういうものだとご理解ください。




北千住の古民家や空き家で●●のお店をはじめたいと思っています。北千住駅から徒歩圏内の空き家を紹介してもらえますか?


お問い合わせありがとうございます。 あらためて下記の項目をふまえてご連絡ください。 1、物件(空き家)の使い道 2、希望の広さ 3、お支払い可能な賃料の上限 4、活動実績があればその概要 5、その他のご要望等
ただし残念ながら私たちは不動産業者ではないので、単なる「空き家」(借家)の仲介業務を行うことは法的に許されておりません。 1年に1棟あるかないか、私たちが賃貸借(サブリース)を可能にした「使える空き家」に関してのみ、その都度さまざまな形で入居者を公募します。 事前にご連絡いただいている方には、公募前に優先的にご通知いたします。 お目にかかり諸条件をお伝えした上で、内見ご希望の場合は現場をご案内します。

「使える空き家」を見ていただく前後に、どのような使い方をするのか企画書を拝見したりすることもありますが、とくに小難しい審査などをするつもりはなく、縁があってパッと決まるときは決まりますし、決まらないときは何がどうあっても決まらない。そういうものだとご理解ください。 ご承知のように私たちの活動の基本は、無目的に空き家を再生するのではなく、その稀少なる1棟1棟を、例えばギャラリー兼家具工房、陶芸工房教室、子ども食堂、シェアアトリエなど、地域の価値を高めてくださる人たちにつなげ、いずれ88ヵ所まで数を増やし、専用マップを片手に街めぐりできる千住エリアを作ることです。 したがって単に「格安の空き家があれば紹介して欲しい」といったご要望には、学生や一般起業家の区別なく、ご期待に応えることは難しいですが、いっぽう上記の活動事例を超え、「千住の街の小さなランドマークになるようなユニークな活動を本気ではじめる」という方は、あらためてお問い合わせいただければ幸いです。





【その他の方】

地方自治体の職員です。我が町も空き家問題に取り組もうとしています。千住芸術村の実績を知り、色々とお話をうかがいたいのですが・・・。


私たちの拙い活動に注目いただきありがとうございます。
同様の問い合わせは、1年に1度くらいあり、僭越ながらいつも同じ返事をしています。

それは、私どもの活動は別の地域の空き家再生には参考にならないどころか、真似ようものなら、かえってマイナスになる可能性があるということ。

他の地域の成功事例(のように見える)を、別の自治体の施策に落し込もうとするのは、よくある行政手法らしいですが、空き家再生に関しては、所変われば人変わり、商住環境も地価も異なり、参考にすらなりません。

むしろ他の地域に学ぶべきは失敗例の方です。
空き家再生の失敗例は枚挙に暇なく、千住芸術村も数多くの失敗から学んできました。
よく聞く行政がらみの話では(見た訳ではないけれど)、他の成功例を真似てパワポで基本計画を作り、民間企業(よそ者)に業務委託する。業者選定においては、それぞれの空き家再生のアイデア等を公募審査しつつも、結局は自分達(行政)が事前に絵に描いた「計画」の下請けとして逐一コントロールしようとする。 これでは、いつまでたってもうまくいくはずがありません。

では、どうすればいいのか。
あなたが管轄する地域で、実際に空き家を再生し、小さなお店をやっている人はいませんか。 空き家をDIYで改修し、小さな工房をはじめて3年継続している人はいませんか。 探せば必ずいるはずです。
「いるけど、あいつだろ」というため息が聞こえます。 あなた(行政)の目からは生意気な変人に見えるかも知れませんし、近寄りがたい美人かも知れませんが、その人こそが、あなたの町の空き家再生の起点になり得る実践者。文字どおり先駆者です。 地元民か、よそから来た者かに関係なく。

話を聞きに行ってください。
苦労話を聞いてあげてください。

あなたの町の空き家再生は、彼または彼女の実践によってすでに始まっています。 助成金なし、行政のサポートなしに。

現行の法律のもとで一網打尽に空き家再生を目論んだところで、それは不可能というもの。 まずは空き家1棟の再生。それから1棟1棟また1棟。 現時点ではこの地道な進め方こそが大切で、あなたの地域に地道を地で行く実践者がいるのなら、その先駆者に真摯に話を聞く。 どうすれば次の1棟が適うのか。 新たな実践者が来やすくするにはどういうサポートがあればいいのか。 行政にしか出来ないことは何か。 それを聞き取ることから始めたらどうでしょうか。 おそらく、あなたの自治体役場の中には、そうした地元の実践者の微々たる活動を小バカにし、話だけ聞いた後、そんな小物は踏みつぶし、よそからもっと融通の利く大物を呼んで一気に空き家再生をやれば早いではないかと、あれこれ画策する職員もいるに違いありません。 あるいはまた、初めは先駆者を利用し、機を見て締め出す。締め出せなければ、助成金等で動きを縛り、いずれ事業自体を行政小飼の別組織に移す。ようは空き家再生の丸ごと全部を自分たち行政の手柄にしたい職員取り巻きがいないとも限りません。 あなたが本気で地域の空き家再生を志す公務員であるなら、あなたはそうした理不尽から実践者を密かに擁護し、対等な信頼関係を築きながら、さまざまな庁内調整に尽力する必要が出てくることでしょう。 東京に負けないでください。 見栄えのいい企画書や肩書に惑わされないでください。 本物の宝は外にはなく常に内にあり。 ただ見えないだけ。 見えていても気づかない、気づきたくないだけ。 大勢が称賛するまでは身近な他人を認めたくないだけ。 千住芸術村の空き家再生の取り組みは、はなから普遍性なく、かろうじて狭い千住エリアだけで通用するかどうかのギリギリの試み。あなたの町では、ほとんど価値なく使い物にもなりません。 それより、どれほど小さな活動であっても、あなたの町の空き家再生の先駆者こそが、今後のあなたの町の空き家再生の要なのです。稀少な萌芽がすでにあなたの町にはあるのです。それらを軽視したり黙殺したまま、いったいどんな空き家再生が成ると言うのでしょうか。 あなたの町が空き家問題に本当に困っているのであれば、まずは再生の実践者に敬意をはらい、話に耳を傾け、どうか彼または彼女が今後ものびのびと空き家再生を続けられるよう、ご理解ご助力の程、切に切に願う次第です。




●●県■■市在住のS.Y(39歳エンジニア)と申します。 古い空き家を安く借りて、サブリースできるようにリノベーションしました。(中略)地域にいくつか空き家があり困っているようなので、千住芸術村のように広げて行きたいと思っています。 何かアドバイスがあればお願いします。


アドバイスはありません。 東京と地方とでは地価も環境も異なりますから、むしろ芸術村のアドバイスなど聞かないほうが安全です。 Sさんが誰も見向きもしなかった空き家1棟を借りて再生した、その経験こそが余人を持って代えがたい実績にほかなりません。 うまくいったことも、いかなかったこともふくめ、ご自身の独自性や特性強みを自覚し、次の1棟の再生に活かしてください。 せっかくご質問いただいたので拙いアドバイスの代わりに、私自身が2棟目以降で失敗したと思うこと、3つだけ書いておきます。 ひとつめの失敗は、1度でも安易に「助成金」に頼ったこと。 1棟目で資金をつかい果たしてしまうと、どうしてもその手の誘惑に目が行くようになりますが、別の手立てを講じて自立し進めるべきでした。 いまだったらクラウドファンディング。 あるいは「空き家YouTuber」でもやるほうがマシ。
地域で活動する団体の中には、何年経っても助成金や補助金に頼り続ける団体がありますが、あらぬ制約を受け自分が本当にやりたいことより、いつのまにかお金目当てに補助金助成金の申請要件に合うことをやるようになります。
ご存知かどうか、補助金助成金委託事業の決定的にダメなところは、何をやろうと「儲けてはいけない」となるところ。 信じられないことに、「利益を出すな」、みたいな妙な圧力がかかる。 「それなりの(高額な)委託金払っているのだから、利益は出さなくてもいいはずでしょう」と行政職員から真顔で言われたことがありました。 「では1年後はどうなりますか」と言っても行政職員にはピンとこない。 それで、かりに利益を出したら、どうなるか。 その分を支給されるはずの助成金から差し引かれる。 なんと人のやる気をそぐ仕組みでしょうか。 天から降ってくるお金(助成金や委託金)に目がくらんで、絶対に潰れない役所独特の論理に従うとなると、親から小遣いをもらっている子どものような、つかうばかりの精神に陥り、まったく話になりません。 ふたつめの失敗は、気弱にも新たな仲間を集めようとしたこと。 具体的に関われる物件(空き家)が決まっていない段階で、たんに「空き家再生●●」という看板によって仲間(専門家や地元のキーマン)に声をかけて一堂に会してしまったことがありました。 「空き家再生メンバー」のようなグループができたまでは平和だったが、その後、なんの進展も役割もなく、個々人の力も発揮できない状態が長くなると、そのうちあきれられてしまいます。 そうなると、以前はよき理解者でいてくれた人たちが、もはや理解者にももどってくれません。 声をかける前のほうが、よほど人間関係もよかった気がします。 声をかけるなら厳選1人か2人、しかもここぞという「時期」を見定め、「具体的な目的」が不可欠です。 なにもないときに、なにかの外圧や思いつきで人を集めると、企画や事業が前に進まず疎遠になるならまだしも、ただたんに足を引っ張る存在を自ら作っただけ、というオチがつきます。 みっつめの失敗は広報PR不足。 Sさんが誰も見向きもしなかった空き家を借り、リノベーションしたこと、地域で何人くらいの人が知っていますか。 おそらく5人もいればいい方でしょう。 芸術村にしても、1棟目がTVや新聞にとりあげられて安心し、5棟目にかかるまでホームページすらありませんでした。 学生たちから再三作るべきと言われていたのに、5棟になるまでは作らない、と意地を張った。 本当にバカでした。 地域の人に知られなければ、やってないことと同じ。 世間の毀誉褒貶を恐れずどんどんPRしたほうがよかったと今はそう思っています。 Sさんのメール全文から、ビジネスとして地域の空き家再生に取り組んでいくおつもりと察します。 そうであれば、これ以上はひ弱な千住芸術村の活動など参考にせず、もっと大きなビジネスチャンスにつなげるためにも、闘う木下斉さんが書かれた書籍の一冊でも熟読参考にされたほうがずっと有益です。 『凡人のための地域再生入門』(ダイヤモンド社)1550円+税 タイトルに驚くなかれ。 すでにご存知かも知れませんが、小説仕立てで面白いし、地方にお住まいなれば「地域再生」等を扱う書籍の中で白眉の一冊であることは言うまでもありません。 さらなる入門書としては、 『稼ぐまちが地方を変える・誰も言わなかった10の鉄則』(NHK出版新書)740円+税 私も読み返すたびに、「わかる!、わかる!」と膝を叩きすぎて膝が痛くなったくらいです。 2棟目の再生が完了したらまた連絡ください。 Sさんのご健闘を心から祈ります。





お問合わせ

NPO法人 千住芸術村

空き家再生プロジェクト事務局

120-0026

東京都足立区千住旭町35-3

Tel  :070-5581-7606

Email:  e1010.de.art@gmail.com

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